Wybór, zakup i wynajem w 5 krokach. Jak zrobić to z zyskiem?

Na wynajmie lokalu można zarobić. Koniecznym warunkiem jest znalezienie odpowiedniego miejsca i rodzaju lokalu. Duże znaczenie ma także kilka innych czynników. Na co zwrócić uwagę przy wyborze, aby najemcy ustawiali się w kolejce?

W ostatnich miesiącach zainteresowanie inwestorów lokalami pod wynajem było niezwykle duże, co zaowocowało urozmaiceniem dostępnych na rynku możliwości. Analitycy piszą nawet o ewolucji tzw. sektora living, czyli lokali na wynajem w różnych formułach: dla młodych profesjonalistów, dla studentów, dla seniorów, a nawet dla młodych rodzin. Jak wybrać lokal i gdzie szukać najemców?

Wybierz odpowiednie miasto

Inwestorów zachęcają rosnące stawki najmu. W grudniu były nawet o 6% wyższe niż rok wcześniej. Szczególnie dobra sytuacja utrzymuje się w największych miastach Polski. Przykładem jest Wrocław, gdzie w połowie ubiegłego roku stawki wzrosły z miesiąca na miesiąc o ponad 3%. – Dobra koniunktura na rynku utrzymuje się od dłuższego czasu. Rosnące stawki najmu cieszą inwestorów, ale nie zniechęcają najemców, którzy są w stanie zapłacić trochę więcej za standard lub lokalizację – zauważa Kostiantyn Fedyna z BY MADE, grupy budującej we Wrocławiu aparthotel Legnicka 60C z lokalami pod wynajem.

Warto wybrać duże miasto również z powodu ogromnych możliwości wynajmu, jakie oferuje. Perspektywy kariery zawodowej, migracje w celach zarobkowych, bogata oferta kulturalna i turystyczna sprawiają, że inwestorzy bez trudu znajdują lokatorów na krótki lub długi okres. – Wrocław to trzeci co do wielkości rynek biurowy w Polsce (ponad milion mkw. powierzchni), jeden z największych ośrodków akademickich (ponad 120 tys. studentów) i popularne miejsce podróży (ok. 5 mln turystów rocznie). W takich miejscach o najemców nie trzeba się  martwić – twierdzi ekspert. Pracownicy biurowi, studenci i turyści to właściwe grupy osób.

Wybierz odpowiednią lokalizację

Po podjęciu decyzji w kwestii miasta, kolejnym krokiem jest wybór odpowiedniej lokalizacji. Jest to klucz do sukcesu. – Ten najważniejszy czynnik zapewnia wysokie stawki najmu i szybkie znalezienie najemców. Najlepiej poszukać lokalu w bliskiej odległości od miejsc pracy, uczelni, głównych atrakcji turystycznych, restauracji i innych miejsc spędzania wolnego czasu – argumentuje Kostiantyn Fedyna. – W dzisiejszych czasach zmieniają się preferencje lokatorów, którzy spędzają dużo czasu poza domem, dlatego oczekują wygodnego połączenia z innymi częściami miasta – wyjaśnia.

Warto zatem rozejrzeć się za budynkiem, do którego można dotrzeć różnymi środkami transportu: samochodem, komunikacją miejską, rowerem i na piechotę. Parking pod budynkiem, stacja rowerów miejskich i bliskość przystanków tramwajowych lub autobusowych są dużymi atutami. Podobnie jak niewielka odległość od biurowców i rynku, czyli serca każdego miasta.

Należy wziąć także pod uwagę aspekt ekonomiczny. – Rynek lokali na wynajem nie będzie oczywiście rósł w nieskończoność. Gdy hamuje, a ceny nieruchomości się obniżają, to te odpowiednio usytuowane nie są tak wrażliwe na spadki – zauważa Kostiantyn Fedyna z BY MADE.

Wybierz odpowiedni lokal

Kolejnym ważnym krokiem jest wybór typu lokalu. Pole możliwości urozmaicają nowoczesne mikroapartamenty, na które na pewno warto zwrócić uwagę. W dużych miastach nie bez przyczyny jest ich coraz więcej. – Stają się coraz atrakcyjniejszą formą inwestowania – zaznacza Kostiantyn Fedyna. – Nabywców zachęca rentowność, która jest wyższa niż w przypadku typowych mieszkań inwestycyjnych. Z kolei najemców przyciąga lokalizacja oraz usługi dodatkowe – argumentuje.

Wrocław znajduje się w ścisłej czołówce polskich miast pod względem tempa wzrostu liczby mikroapartamentów. Inwestorzy mają w czym wybierać. Tylko w kameralnym budynku Legnicka 60C powstaje 129 mikroapartamentów. Przedział wielkości jest szeroki, od 12,5 do 30,5 mkw., ale najwięcej jest lokali 18-metrowych, bo takie jest największe zapotrzebowanie. – Mały lokal to, biorąc pod uwagę lokalizację w centrum, relatywnie niski koszt zakupu w stosunku do wysokości stawki najmu, która jest jednocześnie zadowalająca dla wynajmującego i najemcy. Mniejsza powierzchnia to również tańsze koszty utrzymania – podkreśla ekspert.

Postaw na wysoki standard

Preferencje najemców zmieniają się nie tylko pod względem wielkości lokalu, lecz również jego wykończenia. Coraz więcej osób stać na wysoki standard. Wynajmujący powinien zapewnić im maksimum komfortu w niewielkiej przestrzeni. W mikroapartamentach sprawdzają się składane lub chowane meble, duże lustra powiększające przestrzeń oraz betonowe i drewniane elementy wystroju. Ważne jest także wyraźne oddzielenie strefy dziennej od strefy nocnej.

Aby mieć pewność, że lokal będzie spełniał potrzeby nowoczesnych najemców i miał dla nich wartość dodaną, lepiej skorzystać z możliwości wykończenia pod klucz. – Operator wyposaża i wykańcza lokal w wysokim standardzie, a później zarządza nieruchomością. To daje inwestorom szereg korzyści: przede wszystkim pewność stałego dochodu oraz oszczędność czasu – argumentuje Kostiantyn Fedyna.

Wartość miejsca w oczach najemców podnoszą także udogodnienia dostępne w budynku: recepcja, taras wypoczynkowy na dachu, strefa do pracy czy kawiarnia lub restauracja w parterze. Niektórych przekonuje także nowoczesna architektura budynku.

Policz zyski

Dzięki powyższym czynnikom na mikroapartamencie można dużo zarobić. Przy umowie z profesjonalnym operatorem, który gwarantuje najem przez określony czas, rentowność wynosi 7% netto w skali roku. Wynajem krótkoterminowy potrafi przynosić nawet większe dochody. Zarządzając lokalem na własną rękę, można liczyć na wyższą stopę zwrotu, lecz wiąże się to z koniecznością wkładu czasu i pracy.

Szacując zyski, powinno się uwzględnić dynamiczny rozwój rynku. – W najlepszych obszarach potrafi rosnąć o 15% rocznie. To oznacza, że inwestor zarabia na wynajmie oraz korzysta na wzrastającej wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę te dwie składowe, stopa zwrotu może wynieść nawet 10-12% rocznie – prognozuje Kostiantyn Fedyna.