Śródmieście, Wola i Mokotów biurowymi gwiazdami Warszawy

Warszawa, która dysponuje przeszło połową krajowych zasobów biurowych, przyciąga biznes jak żadne inne miasto w Polsce. Inwestorów zachęca m.in. rekordowy popyt na biura i wysoka stopa zwrotu, sięgająca na warszawskim rynku nawet 9 proc., czytamy w najnowszym raporcie Walter Herz.

Raport zawiera analizę oferowanych w Warszawie powierzchni biurowych. Pokazuje m.in. czynniki wpływające na wysokość stawek czynszowych i kosztów eksploatacyjnych za wynajem biur w poszczególnych dzielnicach miasta oraz porównanie wysokości opłat w zależności od standardu budynków. Opracowanie opisuje także rozwój inwestycji w różnych rejonach Warszawy i trendy, które mają decydujący wpływ na kształtowanie się stołecznego rynku biurowego.

Od 2012 roku, jak obliczają analitycy Walter Herz, zasoby biurowe Warszawy rosły średnio 6,5 proc. rocznie. Siedem lat temu miasto oferowało zaledwie 3,69 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, a dziś dysponuje 5,65 mln mkw. biur. Posiada pięć razy większe zasoby niż Kraków, czy Wrocław. Co roku na warszawski rynek wchodzi kilkanaście nowych biurowców. Ogromny potencjał inwestycyjny Warszawy potwierdza choćby ilość projektów, które aktualnie realizowane są w mieście. W aglomeracji powstaje prawie 800 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy w Krakowie 250 tys. mkw., a we Wrocławiu około 200 tys. mkw.

Trzy czwarte biur w trzech dzielnicach

Centra biznesowe rozwijają się przede wszystkim w trzech warszawskich dzielnicach, w Śródmieściu, na Woli i Mokotowie. W tych trzech dystryktach skupione jest łącznie aż trzy czwarte warszawskich biur (73 proc.). Jak podaje raport Walter Herz, w warszawskim Śródmieściu znajduje się 26 proc. spośród wszystkich stołecznych biurowców, na Mokotowie – 23  proc., a na Woli, która najszybciej się rozwija – 17 proc. budynków biurowych.

W rejonie ronda Daszyńskiego trwa budowa największych inwestycji w mieście, jak Warsaw Unit, Warsaw Hub, Skyliner, Generation Park, czy Mennica Legacy Tower. Po zakończeniu ich realizacji, w tym kilku drapaczy chmur, obszar ten stanie  się jednym z największych centrów biznesowych w kraju. Jego ozdobą będzie, położony w południowo-zachodniej części dzielnicy Varso, kompleks w którym powstanie najwyższy budynek w Unii Europejskiej.

Po ukończeniu aktualnych budów Wola osiągnie podaż 1,4 mln mkw. powierzchni, większą od dzisiejszych zasobów biurowych Krakowa, czy Wrocławia. Dzielnica będzie oferowała podobną ilość powierzchni, jaką dysponuje dziś Służewiec Przemysły, gdzie mieści się największe zagłębie biurowe w Polsce, które teraz zachęca najemców głównie niższymi stawkami czynszowymi niż w Śródmieściu i na Woli.

Dominują obiekty o powierzchni 5-20 tys. mkw.

Z analizy Walter Herz wynika, że średnia powierzchnia budynku biurowego w Warszawie wynosi 11,4 tys. mkw. Przeszło połowa warszawskich biur mieści się w obiektach o powierzchni od 5 tys. mkw. do 20 tys. mkw. Biurowce o powierzchni od 20 tys. mkw. do 30 tys. mkw. odpowiadają tylko za 15 proc. podaży. Ale już ponad jedną czwartą powierzchni skupiają obiekty o powierzchni przekraczającej 30 tys. mkw., których wśród stołecznych biurowców jest tylko 7 proc. Jedna trzecia budynków biurowych w mieście ma powierzchnię mniejszą niż 5 tys. mkw. i jest w nich zaledwie 8 proc. stołecznych biur.

Zróżnicowanie  jakości oferowanej w Warszawie powierzchni biurowej przekłada się na dużą rozpiętość stawek czynszowych. – Najdroższe powierzchnie na warszawskim rynku są blisko czterokrotnie droższe od najtańszych oferowanych biur. Podobnie jest z kosztami eksploatacyjnymi, najwyższe stawki są ponad trzykrotnie większe w porównaniu z najniższymi – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Partner Zarządzający w Walter Herz.

Ekspert zauważa, że w ostatnich latach widoczne są zmiany wysokości czynszów w mieście. – Po spadku stawek w latach 2012-2015, możemy obserwować wzrost cen w dzielnicach centralnych. Powodem podwyżek jest utrzymujący się na rekordowo wysokim poziomie popyt na powierzchnie i niewspółmiernie wolno do zapotrzebowania rosnąca podaż. Sytuacja może ulec zmianie w przyszłym roku, w którym planowane jest oddanie 400 tys. mkw. powierzchni biurowych, połowy z budowanych teraz w Warszawie. Boom inwestycyjny, którego jesteśmy świadkami napędzają m.in. atrakcyjne na tle rynków europejskich stopy zwrotu notowane w Warszawie. W przypadku projektów zlokalizowanych w centrum miasta utrzymują się one w okolicy 5 proc., a w strefach poza nim osiągają poziom nawet 9 proc. – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Średnio ponad 15 euro/mkw./mies.

Według danych zawartych w raporcie Walter Herz, średnia wysokość czynszu w warszawskich biurowcach wynosi 15,41 EUR/mkw./mies. Najtańsze powierzchnie biurowe oferowane w mieście można wynająć od 7 EUR/mkw./mies., ale obiekty ze stawkami poniżej 10 EUR/mkw./mies. stanowią zaledwie 2 proc. W jednej czwartej budynków biurowych w Warszawie czynsz nie przekracza 12,5 EUR/mkw./mies. Za powierzchnie w najdroższych biurowcach trzeba zapłacić blisko 27 EUR/mkw./mies.

Wysokość kosztów eksploatacyjnych również jest bardzo zróżnicowana, stawki mieszczą się w przedziale od 11 PLN/mkw./mies. do 29,5 PLN/mkw./mies. W co czwartej nieruchomości koszty eksploatacyjne nie przekraczają 17 PLN/mkw./mies., a w blisko 25 proc. budynków wynoszą ponad 21 PLN/m kw./mies. Średni koszt w Warszawie to około 19 PLN/mkw./mies.

Realny wpływ na koszty związane z funkcjonowaniem obiektu ma coraz powszechniejsze stosowanie technologii oraz rozwiązań pro-ekologicznych. Budynki posiadające certyfikat charakteryzują się kosztami eksploatacyjnymi niższymi od obiektów, które ich nie posiadają o blisko 4,5 proc. w przypadku BREEAM oraz blisko 9 proc. w przypadku certyfikacji LEED.

Najwięcej pustych biur na Mokotowie

W Warszawie certyfikaty BREEAM posiada 27 proc. biurowców, a LEED około 10 proc. Zwykle mogą się nimi pochwalić największe obiekty, co sprawia że ponad połowa powierzchni biurowej na warszawskim rynku jest certyfikowana.

Chłonność stołecznego rynku osiągnęła poziom, który nie był dotąd notowany. W ubiegłym roku w Warszawie wynajęte zostało ponad 850 tys. mkw. powierzchni biurowych, podczas gdy w Krakowie ponad 200 tys. mkw., a we Wrocławiu 150 tys. mkw. Zainteresowanie warszawskimi biurami przekłada się na spadek poziomu pustostanów. Wskaźnik powierzchni niewynajętych obniżył się już do średniego poziomu 8,7 proc. Najmniej wolnych biur jest w centrum – 5,2 proc. i w pobliżu Alei Jerozolimskich – 6,7 proc. Na Mokotowie, w rejonie Służewca do wzięcia jest natomiast 18,2 proc. powierzchni, a w okolicy ulicy Żwirki i Wigury – blisko 17 proc.

Pobierz raport https://walterherz.com/pl/a/raport-premium-500-budynkow-warszawa-2018

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie całego kraju. Od 7 lat firma świadczy kompleksowe, specjalistyczne usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego. Zapewnia pełną obsługę firmom oraz instytucjom związanym z rynkiem nieruchomości. Eksperci Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni, komercjalizacji inwestycji, a także procesie zarządzania i administrowania projektami.

Walter Herz Sp. z o.o. S.K. w Warszawie została wyróżniona przez Instytut Europejskiego Biznesu w XIII edycji Konkursu Gepardy Biznesu 2018, XI edycji Konkursu Brylanty Polskiej Gospodarki 2018, XI edycji Konkursu Efektywna Firma 2018 oraz VI edycji Programu Promocyjnego Mocna Firma Godna Zaufania 2018 na podstawie wiarygodnych danych finansowych z Krajowego Rejestru Sądowego.

Walter Herz Sp. z o.o. S.K. w Warszawie rozwija się bowiem dynamicznie (średnia z dynamik przychodów ze sprzedaży i zysku netto w latach 2015-2016 wyniosła w jej przypadku 35,5 proc.) i efektywnie (średni stosunek zysku netto do przychodów ze sprzedaży w  latach 2015 i 2016 r. osiągnął poziom 35,3 proc). To przyniosło jej tytuły Gepard Biznesu 2018,  Efektywna Firma 2018 i Mocna Firma Godna Zaufania 2018.

Wartość rynkowa Walter Herz Sp. z o.o. S.K. w Warszawie w marcu 2017 r. została w sposób uproszczony oszacowana przez Instytut Europejskiego Biznesu na 12 mln zł, co dało jej tytuł  Brylant Polskiej Gospodarki 2018.

—

Instytut Europejskiego Biznesu powstał 12 grudnia 2005 r. w Warszawie, zajmuje się analizą wyników finansowych przedsiębiorstw oraz eksportu. Wydaje dzienniki internetowe EuropejskaFirma.pl, PolskieBrylanty.pl i GepardyBiznesu.pl. Organizuje Kongresy Nowoczesnej Gospodarki.

W ciągu 13 lat dokładnie przeanalizował wyniki finansowe 80 tysięcy polskich firm. Analizy opiera głównie na oficjalnych i wiarygodnych danych finansowych, przekazywanych przez firmy do Krajowego Rejestru Sądowego. Dane te są publiczne i ogólnie dostępne. Badania eksportu IEB prowadzi według informacji pozyskanych z Urzędów Celnych.

IEB organizuje Konkurs Gepardy Biznesu od 2006 r. Jeżeli w przyjętym okresie średnia z dynamik przychodów i zysku netto badanej firmy wynosi więcej niż 10 proc.,  IEB przyznaje jej bezpłatnie tytuł Gepard Biznesu.

Od marca 2016 r. projekt ten jest chroniony za pomocą znaku towarowego Business Gepard w 28 krajach Unii Europejskiej.

Na podstawie danych z KRS Instytut organizuje też od 2008 r. Konkurs Efektywna Firma, a od 2013 r. Program Promocyjny Mocna Firma Godna Zaufania.

Za Efektywną Firmę uznaje tę, w której stosunek zysku netto do przychodów jest wyższy niż 3 proc. Tytuł Mocna Firma Godna Zaufania przysługuje tej, która w danym roku jest jednocześnie wyróżniona w Konkursie Gepardy Biznesu i Konkursie Efektywna Firma.

Od 2008 r. IEB na podstawie danych z KRS organizuje też Konkurs Brylanty Polskiej Gospodarki. Tytuł ten przyznaje firmom, których wartość rynkowa wynosi według jego szacunków więcej niż 10 mln zł.

Na podstawie danych finansowych IEB liczy wartość rynkową firm w uproszczony sposób, wykorzystując dwa wskaźniki z Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie: C/Z, czyli Cena do Zysku netto oraz C/Wk – Cena do Wartości Księgowej.

Od 2013 r. na podstawie danych z Urzędów Celnych IEB organizuje Konkurs Światowa Firm Worldwide Company.  Tytuł Światowa Firm Worldwide Company przyznaje przedsiębiorstwom eksportującym do minimum 3 krajów.

Każdego roku do IEB zgłaszają się firmy z prośbą, by przenalizował ich wyniki finansowe i ocenił, czy zasługują na wyróżnienie w konkursach IEB.

Poza siedzibą w Warszawie, firma posiada odziały w Krakowie i Gdańsku. Powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która oferuje najemcom powierzchni komercyjnych z całej Polski bezpłatne szkolenia stacjonarne, prowadzone w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. Firma Walter Herz jest zrzeszona w organizacjach i stowarzyszeniach wspierających rozwój sektora BPO/SSC w Polsce.