Mieszkania drożeją? Będą drożeć dalej

Rynek nieruchomości mieszkaniowych – choć wszedł już w fazę spowolnienia – ma się znakomicie. Choć deweloperzy z powodu braku działek pod zabudowę ograniczają podaż, popyt nie słabnie – rosnące ceny wciąż nie odstraszają nabywców. Uczestnicy konferencji „Polski Rynek Mieszkaniowy 2019”, którą firma Nowy Adres S.A. zorganizowała 21-22 października w warszawskim hotelu Hilton, mogą mieć powody do zadowolenia

Konferencje z cyklu PRM to największe i najbardziej prestiżowe spotkania polskiej branży nieruchomości mieszkaniowych. Każdego roku bierze w nich udział kilkuset najważniejszych rynkowych graczy: deweloperów, agencji doradczych, przedstawicieli banków, funduszy inwestycyjnych, generalnych wykonawców, producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, architektów, analityków, dziennikarzy branżowych i wielu innych. Nie inaczej było tym razem – w Hiltonie stawiło się w sumie ponad 270 osób. Jak zwykle na imprezach organizowanych przez Nowy Adres S.A., mogli oni korzystać z innowacyjnego systemu informatycznego Match Maker, służącego do umawiania spotkań biznesowych z innymi uczestnikami konferencji. W sumie przez oba dni tych wydarzeń umówiono 140 takich spotkań.

Konferencję otworzył wykład gościa specjalnego Andrzeja Olbrysza – kierownika Referatu Przygotowania i Realizacji Inwestycji w Gminie Lesznowola. W swoim wystąpieniu zwrócił uwagę na fakt, że w obecnych uwarunkowaniach prawnych samorządy lokalne mogą być kompletnie niezainteresowane rozwojem mieszkaniówki na swoich terenach. – Jedno wybudowane mieszkanie to dla gminy wydatek rzędu 100 tysięcy złotych na infrastrukturę drogową, techniczną, edukacyjno-społeczną. Wpływy z podatków nie pokrywają tej kwoty nawet w ułamku procenta. W skali roku podatek od nieruchomości dla średniej wielkości domu posadowionego na działce
o powierzchni 1000 m kw. wynosi 400 zł, z podatkami od dochodów jest niewiele lepiej – mówił Olbrysz. – Dopóki samorządy jako jedyny kreator przestrzeni publicznej będą musiały zapewniać nowym mieszkańcom dosłownie wszystko, nie będą zainteresowane rozwojem budownictwa mieszkaniowego na swoich terenach. Jest to po prostu zagrożenie dla ich stabilności budżetowej. Prawo musi zostać zmienione, bo obecnie antagonizuje samorządy i deweloperów. 

Zagrożeń wewnętrznych brak

Jednym z najgłośniej komentowanych punktów konferencji był najnowszy raport o wynikach sprzedaży mieszkań w 6 największych miastach Polski, przygotowany przez firmę JLL.
W trzecim kwartale 2019 roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 3 proc. mniej nowych lokali niż w drugim kwartale. Sprzedało się ich natomiast o 6 proc. więcej. Oferta więc delikatnie się kurczy – z kwartału na kwartał spadła o 2 proc., ceny jednak wciąż rosną – obecnie średnia cena ofertowa dla mieszkań w Warszawie wynosi aż 10 400 zł! Ceny cały czas winduje popyt utrzymujący się nie tylko wśród inwestorów indywidualnych, kupujących mieszkania na wynajem, ale także wśród osób kupujących nieruchomości na własny użytek. Według ekspertów biorących udział w PRM, potrzeby mieszkaniowe Polaków nadal są dalekie od zaspokojenia. W ciągu 15 lat 3 mln osób przemieści się z małych miejscowości do dużych miast, a jeszcze jest przecież fala migrantów – zagranicznych oraz Polaków powracających do kraju. Mieszkań będzie więc zapewne brakowało. — W 2008 r. rynek miał się świetnie, wszyscy byli zadowoleni i gdyby nie kryzys subprime w Stanach Zjednoczonych, to pewnie rozwijalibyśmy się wtedy spokojnie przez rok, dwa lata dłużej, dochodząc do obecnego poziomu cenowego. Teraz nasze dobre samopoczucie utrzyma się dopóty, dopóki nie wydarzy się coś złego za granicą. To tam należy szukać potencjalnych ognisk zapalnych kryzysu — przewiduje dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich.

Dlaczego rynek najmu wciąż jest tak rozdrobniony?

Alternatywą dla kupowania drogich mieszkań jest ich najem. Wcale nie jest to jednak dużo tańsze rozwiązanie – gros mieszkań na wynajem znajduje się w rękach indywidulanych inwestorów, a rządowy program „Mieszkanie+” rozwija się bardzo powoli. Sytuację mogłoby zmienić pojawienie się dużych graczy – zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które – korzystając z ekonomii skali – mogłyby zaoferować czynsze niższe od rynkowych. Jednak według Jana Dziekońskiego, prezesa zarządu Mzuri Investments, na wejście takich funduszy możemy jeszcze długo poczekać: – Głównym problemem jest brak odpowiedniego produktu. Inwestor instytucjonalny oczekuje, że ktoś położy przed nim na stole ofertę sprzedaży pakietu jednego-dwóch tysięcy wynajętych mieszkań, drobnica ich nie interesuje. A u nas po prostu nie ma takiej oferty. Drugi problem to fakt, że na polskim rynku najmu operuje się w złotówkach. Zachodni inwestorzy posługują się euro, dochodzą im więc czasami całkiem duże koszty hedgingu. No i trzeci problem – czy Polska jest krajem stabilnym pod względem prawnym, podatkowym i politycznym, aby można było tu inwestować długoterminowo, w perspektywie liczonej w dekadach? Niestety nadal za granicą wciąż mówi się o nas często negatywnie.

O organizatorze

Nowy Adres S.A. to doświadczony dostawca profesjonalnych narzędzi dla rynku nieruchomości. Flagowym produktem firmy są Targi Mieszkań i Domów, organizowane w największych aglomeracjach Polski – Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu. Nowy Adres to także największy i najbardziej uznany organizator konferencji o tematyce biznesowo-nieruchomościowej w Polsce. W blisko 30 edycjach konferencji z cyklów „Forum Rynku Nieruchomości”, „Polski Rynek Mieszkaniowy” czy „Biurowce w Polsce” wzięło udział ponad 9500 uczestników. W 2018 i 2019 roku spółka poszerzyła swoje portfolio konferencyjne o nowe cykle: FAIN (Forum Apartamentów Inwestycyjnych, dedykowane rynkowi condo- i aparthoteli), FLEX (Forum Prawa Nieruchomości, koncentrujące się na prawnych aspektach funkcjonowania rynku nieruchomościowego), GRIN (Forum Gruntów i Infrastruktury, poświęcone kwestiom dotyczącym zakupów i przygotowywania działek pod inwestycje nieruchomościowe) oraz FIRE (Real Estate Marketing Forum). Spółka posiada w swoim portfolio również liczne wydawnictwa poświęcone rynkowi nieruchomości oraz platformy internetowe mieszkaniowi.pl oraz biznesowi.pl. Od 2015 r. Nowy Adres S.A. jest również członkiem wspierającym Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Od 2018 roku Nowy Adres S.A. jest członkiem Grupy Międzynarodowe Targi Poznańskie, największego organizatora targów, konferencji i kongresów w Europie Środkowo-Wschodniej. W skład Grupy MTP wchodzą także m.in. Targi Lublin, wielofunkcyjne obiekty Poznań Congress Center i Arena Poznań, City Marketing oraz dostarczająca nowoczesną zabudowę targową firma IDEA Expo. Najważniejszym członkiem grupy pozostają jednak istniejące od ponad 100 lat Międzynarodowe Targi Poznańskie, najnowocześniejsze w Polsce, profesjonalnie przygotowane tereny targowe, gdzie odbywają się topowe wydarzenia branżowe, goszczące ponad 700 tysięcy odwiedzających rocznie na ponad 100 imprezach targowych.