Lokalne galerie zrewolucjonizują handel w małych miastach

Miejscowości poniżej 100 tys. mieszkańców to białe plamy na mapie handlowej Polski. Niewielka konkurencja, niższe koszty pracy oraz poziom nasycenia powierzchnią handlową powodują jednak, że lokalne rynki są bardzo atrakcyjne dla inwestorów. Z tego potencjału chce skorzystać Grupa Real2B oraz fundusz Retail Parks Fund FIZ AN, które wybudują sieć regionalnych hybrydowych centrów handlowych w małych miejscowościach. Dwa pierwsze zostaną otwarte pod koniec listopada.

– Perspektywy rozwoju powierzchni komercyjnych w Polsce, która jest jednym z liderów Europy Środkowo-Wschodniej, są bardzo pozytywne ze względu na niskie oprocentowanie. Rentowność projektów komercyjnych w tym regionie jest średnio o 2 punkty procentowe wyższa niż w Europie Zachodniej, dlatego cały czas ten rynek jest bardzo lukratywny dla inwestorów zagranicznych – mówi agencji informacyjnej Newseria Biznes Jarosław Fijałkowski, prezes zarządu Real2B Development oraz współtwórca funduszu Retail Parks Fund FIZ AN.

Jednym z najważniejszych trendów na polskim rynku nieruchomości komercyjnych jest rosnąca liczba obiektów zlokalizowanych w mniejszych miastach, poniżej 100 tys. mieszkańców. Jak wynika z ostatniego raportu firmy badawczej Cushman & Wakefield, w trakcie budowy jest obecnie około 690 tys. mkw powierzchni handlowych z planowanymi datami komercjalizacji do końca 2017 roku, z czego 40 proc. jest zlokalizowane właśnie w małych miastach.

Na potencjał tego rynku wpływają korzystne wskaźniki ekonomiczne i wysoki indeks siły nabywczej w handlu detalicznym w małych miastach. Wynosi on 105,5 i jest wyższy niż średnia krajowa, która jest na poziomie 100. Dodatkowo niski poziom nasycenia powierzchni handlowej w małych miastach (mniej niż 250 mkw. na 1 tys. mieszkańców), niewielka konkurencja, niższe koszty i krótszy czas realizacji inwestycji składają się na to, że rynek komercyjny w mniejszych miastach jest dla inwestorów szczególnie atrakcyjny.

Niezagospodarowaną niszę, jaką jest rynek powierzchni komercyjnych w miejscowościach od 20–100 tys. mieszkańców, chce wypełnić Grupa Real2B, która wybuduje sieć kilkudziesięciu regionalnych hybrydowych centrów handlowych pod nazwą Quick Park. Pierwsze takie obiekty, w Strzegomiu i Mysłowicach, zostaną zgodnie z planem oddane pod koniec listopada.

– W miejscowościach, w których inwestujemy, nie ma żadnej galerii ani centrum handlowego, żadnego kina czy nawet McDonalds’a, a średnia podaż nowoczesnej powierzchni handlowej na tysiąc mieszkańców wynosi około 200 mkw. Po wybudowaniu naszej galerii handlowej z zestawem najemców, ten poziom nasycenia wzrośnie do poziomu ok. 600 mkw. i będzie równy średniej krajowej. Wypełniamy lukę rynkową, dopełniamy podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w regionie do średniej krajowej i zbliżamy nowoczesny handel dla naszych ostatecznych użytkowników – mówi Jarosław Fijałkowski.

Quick Park Strzegom o powierzchni 2 tys. mkw. będzie pierwszym parkiem handlowym w mieście. Natomiast Quick Park Mysłowice to pierwsze nowoczesne centrum handlowe o powierzchni handlowej blisko 16 tys. mkw., z kompleksową ofertą handlowo-usługową. W przygotowaniach i realizacji są także obiekty w Sulechowie, Olkuszu, Pułtusku, Kępnie, Turku, Oławie i w podwarszawskim Konstancinie-Jeziornie. Jarosław Fijałkowski podkreśla, że plany inwestycyjne Grupy Real2B są zbieżne z potencjałem i trendami na rynku nieruchomości komercyjnych w mniejszych miastach, a koncepcja regionalnych hybrydowych centów handlowych jest unikalna w polskiej skali.

– Najważniejsza dla klienta centrum handlowego są dostępność i czas. Dlatego zaprojektowaliśmy nasze obiekty w formie hybrydowej. Składają się z części retail parkowej, do której klienci mają dostęp bezpośrednio z parkingu, z galerii oraz części rozrywkowej i gastronomicznej. Staraliśmy się w ten sposób zaoferować kompleksową ofertę – mówi Jarosław Fijałkowski.

Finansowanie inwestycji zostało pozyskane w ramach emisji certyfikatów inwestycyjnych funduszu Retail Parks Fund FIZ AN przy udziale banków. To pierwszy w Polsce fundusz zamknięty stworzony z myślą o odbiorcach prywatnych i instytucjonalnych, który inwestuje w działania deweloperskie i format parków handlowych.

– Fundusz został stworzony do realizacji portfolio hybrydowych centrów handlowych w małych miejscowościach. Dystrybucja funduszu została zorganizowana dla polskich przedsiębiorców i inwestorów, których ryzyko jest rozłożone na 20–50 inwestycji realizowanych w ciągu kolejnych 5 lat. W każdym naszym centrum jest około 50 lokali, które są okupowane przez polskie i międzynarodowe sieci typu Reserved, CCC, Smyk, Empik i OH Kino, dlatego ryzyko inwestorów jest zdywersyfikowane na tak dużą rzeszę płatników – podkreśla Jarosław Fijałkowski.

Jarosław Fijałkowski zaznacza, że założeniem funduszu jest oferowanie atrakcyjnej stopy zwrotu przy ryzyku na poziomie umiarkowanym. Model finansowania zakłada bowiem, że kapitał funduszu zostanie zaangażowany na poziomie 25–30 proc., resztę środków będą stanowić natomiast kredyty bankowe. Grupa współpracuje wyłącznie z najemcami z ratingiem na poziomie AAA, co przekłada się na obniżenie ryzyka inwestycji.

Inwestorzy indywidualni i firmy mogą wziąć udział w projekcie poprzez zakup emitowanych co miesiąc certyfikatów inwestycyjnych funduszu. Przewidywana roczna stopa zwrotu z inwestycji wynosi co najmniej 13 proc. netto. Pierwsza emisja certyfikatów została uruchomiona we wrześniu 2014 roku i od tego czasu ich wartość wzrosła o 31,15 proc. (na koniec października br.). W 2017 roku fundusz zamierza podwoić obecną wartość aktywów, pozyskując co najmniej 200 mln zł.