Podatek katastralny wywoła efekt domina – może uderzyć w zwykłych wynajmujących. Ekspert rynku najmu o proponowanych zmianach

Zapowiedź wprowadzenia podatku katastralnego dla właścicieli posiadających trzy i więcej mieszkań już teraz wywołuje napięcie na rynku nieruchomości. Projekt, który ma zostać złożony w Sejmie jeszcze w grudniu, budzi pytania nie tylko o wysokość stawek, ale przede wszystkim o skutki dla najemców i właścicieli prywatnych lokali. Choć propozycja nie została jeszcze opublikowana, sam jej zarys wystarczył, by inwestorzy zaczęli kalkulować ryzyko i możliwe scenariusze.

Realia rynku

Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu i założyciel ZdanInvest, ocenia, że taka regulacja w największym stopniu dotknie nie wielkich inwestorów, lecz zwykłych właścicieli, którzy zainwestowali oszczędności w jedną lub kilka nieruchomości.

– W debacie publicznej ciągle powtarza się narrację, że właściciel trzech mieszkań to „duży gracz”. Tymczasem w realiach Warszawy i największych miast to najczęściej osoby z klasy średniej: rodziny, które odziedziczyły jeden lokal, kupiły drugi na wynajem, a trzecie przykładowo przeznaczyły dla dziecka. To nie są fundusze inwestycyjne ani wielkie portfele. To zwykli ludzie, którzy zbudowali swój majątek przez lata pracy – zauważa Piotr Zdanowski.

Wyższe czynsze niemal pewne

Wprowadzenie podatku opartego o wartość rynkową nieruchomości niemal natychmiast przełoży się na wzrost czynszów. – Podatek katastralny to w praktyce podatek od majątku. Właściciel, który musi zapłacić kilka tysięcy złotych rocznie za każdą nieruchomość, będzie próbował przynajmniej część tych kosztów przerzucić na najemców. A ponieważ popyt na mieszkania w dużych miastach jest ogromny, podwyżki znajdą nabywców. To oznacza droższy najem, szczególnie dla studentów, młodych pracowników i rodzin szukających mniejszych mieszkań – podkreśla.

Efekt domina – wyższe stawki najmu

Ekspert zwraca uwagę, że największym ryzykiem nie jest sam podatek, lecz jego wpływ na decyzje właścicieli. – Część osób zwyczajnie zacznie wyprzedawać mieszkania, bo nie będzie ich stać na roczne obciążenia. Jeśli na rynek trafi duża liczba lokali w krótkim czasie, ceny transakcyjne mogą spaść. Ale jednocześnie zmniejszy się podaż mieszkań na wynajem, co automatycznie podniesie czynsze. To efekt domina, który uderzy przede wszystkim w najemców – ocenia.

Rynek najmu wyjątkowo wrażliwy na niepewność

Rynek najmu w Polsce już teraz jest wrażliwy na wszelkie sygnały regulacyjne. – Inwestorzy nie boją się podatków tak bardzo, jak nieprzewidywalności. Najgorsze są zapowiedzi bez konkretów, projekty pisane w pośpiechu, brak konsultacji. Polacy dopiero od trzech dekad budują majątek w nieruchomościach. Na Zachodzie stabilne zasady gry obowiązywały przez pokolenia. U nas każda zapowiedź zmian wywołuje niepokój i wyhamowuje inwestycje – mówi Zdanowski.

Możliwy odpływ kapitału za granicę

Podatek katastralny może paradoksalnie zwiększyć zainteresowanie inwestowaniem poza Polską. – Najbogatsi inwestorzy i tak przenoszą kapitał na rynki zagraniczne – do Hiszpanii, Portugalii czy Turcji. Ten projekt nie uderzy w fundusze ani zagraniczne podmioty. Obciąży osoby, które mają dwa lub trzy mieszkania na wynajem w Warszawie i traktują to jako długoterminowe zabezpieczenie. To właśnie ta grupa najbardziej ucierpi, a w konsekwencji ucierpią najemcy – ocenia Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu i właściciel ZdanInvest.

– Podatek katastralny może być elementem polityki mieszkaniowej, ale musi być wdrażany odpowiedzialnie, stopniowo i po szerokich konsultacjach. Tymczasem proponowane rozwiązanie wygląda jak projekt pisany pod presją czasu. Jeśli obciążymy element, na którym opiera się dostępność mieszkań – czyli prywatnych wynajmujących – konsekwencje odczują wszyscy, niezależnie od liczby posiadanych lokali – podsumowuje.

Materiał partnera